借地に建てた工場を引き払うケース
今回は、工場が建っている「土地」についての話をしましょう。
工場自体は法人所有のものですが、建物が建っている土地は法人所有のものではなく、借地であるケースも珍しくはありません。
借地とはその土地の地主さんから借り借地権を持っているということです。
借地の上に工場を建てたものの、事業形態の変更があったり、近隣クレームがあったり、さまざまな理由でその工場を引き払うことになるかもしれません。
そこで借地に建てた工場を引き払うために、底地・借地権を売る行為について紹介していこうと思います。
底地・借地権を売るのは難しい
「借地権」が設定されている土地のことを「底地」といいますが、底地や借地権は売ろうにもなかなか買い手がつかないという売りにくい物件といわれております。
なぜかというと、底地を買ってアパート経営を考えていたとしても好きに建築できるわけではないので、利益にはなりにくくまた、借地権を購入しても譲渡・建替えなどをする際には地主の許諾が必要であるため、何かと煩わしい手続きが必要になるからです。
そうまでして底地や借地権を買ってくれる人はそもそも限られてしまうというわけなんです。
底地・借地権を売るなら同時売却
少しでも高く売れるように借地人側は、地主さんが持っている底地を買いとれないかと考えるものです。
しかしながら、低地を購入する際の資金が不足していたり、もし購入し取得してもし不動産取得税がかかったりして、負担が大きい場合もあります。
そうしたときは「同時売却」を考えましょう。
「借地権」と「底地」を別々に売る場合で、同時売却であれば、そういった問題が解消されます。
どういうことかといえば、同時売却をすることで通常の土地のように売れるので評価額も上がり、利益も上がるからなのです。
とはいっても、地主さんの協力も必要になるため、お互いの言い分を調整し、話し合いの場を設けなければなりません。
そしてそのことはとても時間と労力がかかってしまい、困難の連続で非常に難航することが予想されます。
まず、地主さんに底地を売却してもらわなくては始まりませんので同時売却は成立しないことになってしまいます。
そして、その意思を確認できたら売買代金の分配比率を決めていかなければなりません。
それでも、底地・借地権を同時売却をするのは、単独売却よりも売り手が見つかりやすく、かつ利益が大きくなる可能性があるからです。
結局、地主と借地人が協力して「同時売却」を選ぶのはwin-winになることを目指しているからであり、地主と借地人が合意したうえで行わなくてはなりません。
ですから、借地に精通している専門の不動産業者を間に挟んで、交渉のサポートをしてもらうのが一般的になります。
底地が国有地の場合は「同時売却」が一般的
同時償却については、底地を国（財務局）が所有している場合も、同じことが言えます。
つまり地主にあたるのが国というケースです。
そもそも、民間に貸し付けられている国有地は、利用価値が低いと判断されていることが多く、貸し付けている方が国に取っても都合が良い土地です。
よって、国が借地権を買い戻す可能性は低いといってよいでしょう。
ですから、もし借地人が借地権を手放したいと考えているのであれば、地主にも借地人にもメリットが大きい「同時売却」によって国有地を処分することが一般的です。
国有地を売る方が、個人の地主を相手にするよりはトラブルが少ないかもしれませんね。
底地を持っているのが個人や法人だった場合は、借地権の知見がある不動産会社さんや弁護士さんの意見も参考にしながら、慎重に交渉を進めていきたいところです。
このように、借地に建てた工場を引き払う子のになった場合の出口戦略はあらかじめ考えていた方がよいことです。
日頃から地主さんとのコミュニケーションをとっておき、いざという時に協力をしてもらえるようにすることも工場長として必要なことのひとつなのです。
ですから工場で使える資格として法律や宅建なんかも意外とアリかと。